住み替えは売りが先？買いが先？順番のメリット・デメリットと資金の注意点

住み替えで最初に悩むのが「今の家を売るのが先か、新居を買うのが先か」という順番の問題です。結論から言うと、資金の安全を重視するなら売り先行、引越しの手間を減らしたいなら買い先行が基本です。この記事では、2つの方式の流れとメリット・デメリット、ローン残債がある場合の注意点を、はじめての方にもわかりやすく解説します。

結論：売り先行か買い先行か、まずは比較表でチェック

住み替えには2つの進め方があります。先に今の家を売る「売り先行」と、先に新居を買う「買い先行」です。違いを表にまとめました。

迷ったら売り先行が無難です。理由は、住み替えの失敗の多くが「売却額の読み違い」から起きるためです。

売り先行の流れと向いている人

売り先行は、資金の安全を最優先する進め方です。流れは次のとおりです。

1. 今の家の査定を受け、売却活動を始める。
2. 買い手が決まり、売却額が確定する。
3. 確定した資金をもとに、新居を探して購入する。
4. 引渡しのタイミングが合わなければ、仮住まいに一時入居する。

最大の強みは、売却額が確定してから新居の予算を決められることです。「売れたお金＋貯金でいくらの家が買えるか」が明確になります。

弱点は住まいの空白期間です。売却の引渡しまでに新居に入れないと、仮住まいと2回の引越しが必要になることがあります。売却には売り出しから成約まで3〜6ヶ月程度かかると言われます。スケジュール感は売却期間の記事で確認しておきましょう。

買い先行の流れと向いている人

買い先行は、住み心地と新居選びを優先する進め方です。

1. 新居を探して購入し、先に引越す。
2. 空になった今の家を売り出す。
3. 売却代金で今の家のローンを完済する。

引越しは1回で済み、空き家の状態で売り出せるので内覧対応も楽です。時間をかけて理想の新居を探せるのも魅力です。

一方で、売却額が未確定のまま新居の資金計画を組むことになります。「この金額で売れるはず」という見込みが外れると、計画全体が崩れます。また、今の家がなかなか売れないリスクもあります。売れないときの対策は売れない理由と対策の記事を参考にしてください。

ローン残債がある家は売れる？抵当権抹消の仕組み

「まだローンが残っているけど売れるの？」という疑問には、条件つきでイエスです。

住宅ローンを組んだ家には、抵当権(ていとうけん。銀行が家を担保に取る権利)がついています。売却するには、この抵当権を外す「抹消(まっしょう)」が必要です。

抹消の条件は、残債(ざんさい。ローンの残り)を完済することです。つまり「売却額＋自己資金」で残債を完済できれば、ローン中でも問題なく売却できます。

売却には費用もかかります。主なものを表にまとめました。

残債が売却額を上回るときは「住み替えローン」も

問題は、売却額と自己資金を合わせても残債を返しきれないケースです。この場合、通常の方法では抵当権を抹消できず、売却が難しくなります。

備えとして「住み替えローン」を扱う銀行もあります。返しきれない残債分を、新居のローンに上乗せして借りる仕組みです。

ただし、新居の価値以上の金額を借りることになるため、審査は厳しめです。頼りきりにせず、まずは残債と売却見込み額の差を正確に把握することが先決です。

すべての起点は「今の家がいくらで売れるか」

最後に、いちばん実践的なアドバイスです。売り先行か買い先行かを悩む前に、まず今の家の売却見込み額を把握してください。

理由はシンプルです。「いくらで売れるか」がわからないと、新居の予算も、残債を完済できるかも、二重ローンに耐えられるかも、何ひとつ判断できないからです。

具体的には、不動産会社の査定に加えて、「レインズ・マーケット・インフォメーション」で近隣の成約事例を自分でも調べてみましょう。相場観を持てば、査定額のズレにも気づけます。

売却の見込みが立ったら、新居選びです。候補が複数あるときは、条件を並べて比較すると判断しやすくなります。

よくある質問