【2026年版】中古マンションの住宅ローン控除｜条件・いくら戻るか早見表
「中古マンションでも住宅ローン控除は使えるの？」「結局いくら戻るの？」と気になりますよね。結論、中古でも使えます。年末のローン残高の0.7%が、原則10年間、税金から戻ってくる制度です。この記事では、いくら戻るかの早見表、条件のチェックリスト、初年度の確定申告まで、不動産初心者の方向けにやさしく解説します。
結論：中古マンションの住宅ローン控除はいくら戻る？【早見表】
住宅ローン控除（じゅうたくローンこうじょ。ローンを組んで家を買った人の税金を安くしてくれる制度）は、中古マンションでも使えます。
戻る金額は「年末のローン残高×0.7%」です。これが原則10年間続きます。所得税から引き、引ききれない分は住民税からも一部引かれます。
まずは結論の早見表をご覧ください。
| 中古マンションの種類 | 借入限度額 | 控除率 | 期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 一般の中古（その他の住宅） | 2,000万円 | 0.7% | 10年 | 140万円 |
| 省エネ基準適合住宅・認定住宅など | 3,000万円 | 0.7% | 10年 | 210万円 |
最大控除額の計算式はシンプルです。一般の中古なら「2,000万円×0.7%×10年＝最大140万円」。省エネ基準適合住宅などなら「3,000万円×0.7%×10年＝最大210万円」です。
借入限度額（かりいれげんどがく。控除の計算に使えるローン残高の上限）を超えて借りても、超えた分は控除の対象になりません。例えば一般の中古で3,000万円借りても、計算に使えるのは2,000万円までです。
「中古は10年」です。「13年」は新築の話なので注意
ネットで調べると「住宅ローン控除は13年」という情報も出てきます。ここが一番混同しやすいポイントです。
結論、中古（既存住宅）の控除期間は10年間です。「13年」は新築住宅などの場合です。
| 住宅の種類 | 控除期間 |
|---|---|
| 中古（既存住宅） | 10年間 |
| 新築住宅 | 13年間 |
| 買取再販（一定要件を満たすもの） | 13年間（新築扱い） |
1つだけ例外があります。「買取再販」（かいとりさいはん。不動産業者が中古を買い取り、リノベーションして再販売する物件）です。
一定の要件を満たす買取再販物件は新築扱いになります。控除期間が13年になり、借入限度額も大きくなる場合があります。
気になる物件が買取再販かどうかは、売主が業者か個人かとあわせて、不動産会社に確認しましょう。
控除を受けるための条件チェックリスト
中古マンションで住宅ローン控除を受ける主な条件は、次の5つです。1つずつ見ていきましょう。
- 登記床面積が50㎡以上
- 合計所得が2,000万円以下
- 1982年1月1日以降に建築された住宅
- 引渡しから6ヶ月以内に入居
- ローンの返済期間が10年以上
条件1：登記床面積50㎡以上
床面積は「登記床面積」で判定されます。これは内法面積（うちのりめんせき。壁の内側だけを測った面積）のことです。
物件の図面に書かれた面積は、壁芯面積（へきしんめんせき。壁の厚みの中心線で測った面積）が一般的です。内法面積は壁芯面積より小さくなります。
図面で「50㎡ちょうど」くらいの物件は要注意です。登記上の内法面積では50㎡を下回り、控除が受けられないことがあります。登記簿の面積を必ず確認しましょう。
条件2：合計所得2,000万円以下
控除を受ける年の合計所得が2,000万円以下である必要があります。多くの会社員の方は該当しますが、念のため覚えておきましょう。
条件3：1982年1月1日以降に建築された住宅
1982年1月1日以降に建築された住宅は、新耐震基準（しんたいしんきじゅん。1981年に強化された地震への強さのルール）を満たすとみなされます。
1981年以前に建築された物件でも、あきらめる必要はありません。耐震基準適合証明書（たいしんきじゅんてきごうしょうめいしょ。耐震性を専門家が証明する書類）などがあれば、控除の対象になります。
条件4：引渡しから6ヶ月以内に入居
買ったまま住まずに放置すると、控除は受けられません。引渡しから6ヶ月以内に入居する必要があります。
条件5：返済期間10年以上のローン
ローンの返済期間が10年以上であることも条件です。繰り上げ返済で残りの期間が10年を切ると、控除が終わってしまう点にも注意しましょう。
省エネ基準適合住宅なら限度額が3,000万円にアップ
同じ中古でも、省エネ基準適合住宅や認定住宅などに当てはまると、借入限度額が2,000万円から3,000万円に上がります。
最大控除額でいうと、140万円から210万円へ。差は70万円です。決して小さくない金額ですよね。
省エネ基準に適合しているかは、自分では判断できません。証明する書類があるかどうかを、不動産会社に確認しましょう。
候補の物件が複数あるなら、「控除の限度額がどちらになるか」も比較材料にしましょう。物件価格が同じでも、戻ってくる税金に差が出ることがあります。
年収別の考え方：「払った税金」が控除の上限
ここで大事な注意点があります。住宅ローン控除は「払った税金を返してもらう」制度だということです。
つまり、自分が払う所得税（と住民税の一部）より多くは戻りません。計算上の控除額が満額もらえるとは限らないのです。
例えば、年末のローン残高が2,000万円なら、計算上の控除額は14万円です。しかしその年に払う所得税と住民税（の控除対象分）が合計10万円なら、戻るのは10万円までです。
年収が低めの方や、ローン残高が少ない方は、この上限に当たりやすくなります。「最大140万円」はあくまで理論上の最大値と考えましょう。
控除で戻るお金がある一方、購入時には印紙税や不動産取得税などの税金もかかります。全体像は中古マンション購入でかかる税金5つで確認してください。
初年度は確定申告が必要。手順をざっくり解説
会社員の方も、控除の初年度だけは確定申告（かくていしんこく。1年分の税金を自分で計算して税務署に報告する手続き）が必要です。
流れはざっくり次のとおりです。
- 入居した翌年の2月16日〜3月15日に申告する（還付申告だけなら1月から可能）
- 必要書類（ローンの年末残高証明書、売買契約書のコピー、登記事項証明書など）をそろえる
- 税務署の窓口またはネットで申告する
2年目以降は勤務先の年末調整だけで済みます。手間がかかるのは最初の1回だけです。
書類集めは意外と時間がかかります。物件購入時の書類は捨てずに保管しておきましょう。
事前審査から確定申告まで、必要書類と入手先・かかる時間をチェックリスト化した無料ツールがあります。
必要書類リストを見てみる →なお、住宅ローン控除は購入の最終盤で効いてくる話です。購入全体のステップは中古マンション購入の流れを、控除以外にかかるお金は購入の諸費用をご覧ください。
よくある質問
Q. 築40年を超える古いマンションでも控除は受けられますか？
A. 1982年1月1日以降に建築された住宅なら対象です。1981年以前の建築でも、耐震基準適合証明書などがあれば受けられます。築年数そのものより「1982年以降か」「証明書があるか」で判断しましょう。
Q. 中古なのに控除期間が13年になるケースはありますか？
A. あります。不動産業者がリノベーションして再販売する「買取再販」で、一定の要件を満たす物件は新築扱いです。控除期間が13年になり、借入限度額も大きくなる場合があります。該当するかは不動産会社に確認してください。
Q. 2年目以降も毎年確定申告が必要ですか？
A. いいえ。会社員の方なら、確定申告が必要なのは初年度だけです。2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。
※税制は改正されることがあります。本記事は2026年7月時点の一般的な情報です。最新の内容は国税庁サイトや税務署・税理士にご確認ください。