中古マンション購入の諸費用はいくら？内訳・目安・現金で必要な額を解説

中古マンションは、物件価格だけでは買えません。手数料や税金などの「諸費用」が別にかかるからです。とはいえ、いくら用意すればいいのか分からず不安ですよね。結論、諸費用の目安は物件価格の6〜9%です。この記事では3,000万円の物件を例に、諸費用の内訳・現金で必要な額・節約のコツをやさしく解説します。

結論：諸費用は物件価格の6〜9%が目安

中古マンション購入の諸費用は、物件価格の6〜9%が目安です。3,000万円の物件なら、約180万〜270万円になります。

諸費用とは、物件価格とは別にかかるお金の総称です。不動産会社への手数料、税金、保険料などが含まれます。

ここで大事な注意点があります。諸費用は「現金で払うもの」が多いことです。住宅ローンとは別に、まとまった現金を準備しておく必要があります。

「物件価格ぶんの資金計画しか考えていなかった」というのは、初心者の方に多いつまずきです。

ですが、あらかじめ内訳を知っていれば怖くありません。1つずつ順番に見ていきましょう。

【早見表】3,000万円の中古マンションの諸費用例

まずは全体像をつかみましょう。3,000万円の中古マンションを、3,000万円の住宅ローンで買う場合の概算例です。

合計すると、およそ200万円前後になります。「物件価格の6〜9%」という目安に収まるイメージです。

諸費用の内訳を1つずつやさしく解説

仲介手数料

仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう。物件を紹介してくれた不動産会社に払う成功報酬）です。

上限は「物件価格×3%＋6万円＋消費税」と法律で決まっています。3,000万円の物件なら、上限は105.6万円です。

あくまで「上限」なので、値引きや半額、無料の会社もあります。詳しくは仲介手数料の相場と値引きのコツをご覧ください。

登記費用

登記（とうき。マンションの持ち主を公的な帳簿に記録する手続き）にかかるお金です。

登記をしないと、「このマンションは自分のもの」と法的に主張できません。省略できない大切な手続きです。

費用は2つに分かれます。税金である登録免許税と、手続きを代行する司法書士（しほうしょし。登記の専門家）への報酬です。

2つを合わせて、10〜15万円程度が目安です。決済の場に司法書士が同席し、その日のうちに手続きを進めるのが一般的です。

住宅ローン事務手数料

住宅ローンを組む銀行に払う手数料です。大きく2タイプあります。

• 定率型：借入額の2.2%が多い。3,000万円借りると66万円
• 定額型：3〜6万円＋保証料（保証会社に払うお金）

定率型は金額が大きくなりやすいので、必ず事前に確認しましょう。

火災保険料

火事や水漏れなどに備える保険です。5年一括払いで10〜20万円程度が目安です。

住宅ローンを組む場合、火災保険への加入を求められるのが一般的です。「入るかどうか」より「どの内容で入るか」を考えましょう。

金額の幅が大きいのは、補償内容によって保険料が変わるためです。マンションでは不要な補償を外せる場合もあります。

印紙税

売買契約書に収入印紙（税金を払った証明になる切手のようなもの）を貼って納める税金です。

売買価格が1,000万円超〜5,000万円以下なら、軽減措置で1万円です。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税・都市計画税は、マンションの持ち主に毎年かかる税金です。

中古マンションでは、この税金を引渡し日を境に売主と日割りで分け合います。買主は引渡し日以降の分を精算金として払います。

金額は物件と引渡し日によって変わるため、不動産会社に概算を出してもらいましょう。

不動産取得税

不動産を取得したときに一度だけかかる税金です。入居後半年〜1年後に通知が届きます。

現金で必要なもの・ローンに組めるもの

「結局、現金はいくら用意すればいいの？」を整理しましょう。考え方は次のとおりです。

• 原則、現金で必要：手付金、仲介手数料、登記費用、印紙税など諸費用の多く
• ローンに組める場合がある：諸費用ローンを扱う銀行なら、諸費用の一部

諸費用のほかに、忘れてはいけないのが手付金（てつけきん。契約時に先に払うお金）です。

手付金の相場は物件価格の5〜10%です。諸費用ではなく売買代金の一部に充当されますが、契約時に現金で必要です。

住宅ローンは決済日（残金を払って鍵を受け取る日）まで実行されないためです。詳しくは手付金の相場と戻る・戻らないの条件をご覧ください。

一方、諸費用については、住宅ローンに組み込める「諸費用ローン」を扱う銀行もあります。

諸費用を節約できる3つの項目

諸費用の中には、工夫しだいで減らせる項目があります。代表は次の3つです。

1. 仲介手数料：法律上の「上限」なので、値引き・半額・無料の会社を比較できる
2. 火災保険料：補償内容を見直し、複数社の見積もりを比較する
3. 住宅ローン事務手数料：定率型と定額型で総額が大きく変わるため、銀行を比較する

とくに差が出やすいのが、住宅ローン事務手数料です。3,000万円を借りる場合で比べてみましょう。

手数料だけでなく金利や保証料まで含めた「総額」で比較するのが鉄則です。

逆に、印紙税や登録免許税などの税金は、原則として減らせません。減らせる項目に集中するのが賢いやり方です。

諸費用を払うタイミングは購入の各段階に分かれています。全体の流れは中古マンション購入の流れで確認しておきましょう。

まとめます。諸費用の目安は物件価格の6〜9%。多くは現金払いで、手付金の現金も別に必要です。

この3点さえ押さえておけば、資金計画で大きく失敗することはありません。まずは気になる物件の価格で概算してみてください。

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