中古マンション購入の流れ10ステップ｜ローン・契約から引渡しまで完全ガイド

中古マンションを買いたいけれど、「そもそも何から始めて、どういう順番で進むのか」が分からない。実はこれ、ほとんどの人が最初にぶつかる壁です。この記事では、購入の流れを住宅ローンの動きとセットで10ステップに整理しました。全体像さえ頭に入れば、不動産会社に急かされても落ち着いて判断できるようになります。

まずは全体像。購入の流れは10ステップ

細かい手続きはあとで覚えれば大丈夫です。まずは「大きく分けて10個の段階がある」ことだけつかんでください。

ステップ1〜2：準備と物件探し（ここで差がつきます）

予算は「借りられる額」ではなく「返せる額」で決める

銀行は年収の7〜8倍でも貸してくれることがあります。でも、借りられる額と無理なく返せる額は別物です。毎月の返済額が手取り収入の20〜25%以内に収まるかを目安にしましょう。マンションの場合はローン返済のほかに、管理費や修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん。建物を将来直すための毎月の積立)が月2〜4万円ほどかかる点も忘れずに。

内見は時間帯を変えて2回以上

気になる物件が見つかったら、実際に部屋を見に行きます(内見)。平日の昼は静かでも、夜は道路の音が気になることも。時間帯や曜日を変えて2回以上見るのが理想です。内見のコツは内見完全ガイドで詳しく解説しています。

ステップ3〜4：購入申込とローン事前審査

「この物件を買いたい」と決めたら、購入申込書(買付証明書とも呼びます)を不動産会社経由で売主に出します。この段階ではまだ契約ではないので、お金はかかりません。価格の交渉をしたい場合も、この申込書に希望価格を書いて伝えます。

同時に、住宅ローンの事前審査(銀行による仮の審査。結果は最短即日〜1週間)を申し込みます。2〜3の銀行に並行して出すのが定石です。

ステップ5：売買契約（後戻りできなくなる分岐点）

売主と正式に契約を結びます。当日は宅建士(たっけんし。不動産の国家資格者)から重要事項説明という物件のルールやリスクの説明を受け、問題なければ契約書にサインし、手付金(てつけきん。物件価格の5〜10%を先に払うお金)を支払います。

ここが大きな分岐点です。契約後に買主の都合でやめると、手付金は返ってきません。疑問はすべて契約前に解消しておきましょう。手付金の仕組みは手付金の解説記事にまとめています。

ステップ6〜7：ローン本審査と金消契約

契約が済んだら、銀行に本審査(正式な審査。1〜3週間)を申し込みます。売買契約書のコピーや住民票など、提出書類が一気に増えるのがこの段階です。

本審査に通ったら、銀行と金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく。長いので「金消契約」と略します。要するにローンの契約)を結びます。金利タイプや返済期間はここで確定するので、最終決定は金消契約の前までに。

ステップ8：決済・引渡し（ついに鍵をもらう日）

平日の午前中に銀行に集まり、ローンが実行され、残代金(物件価格から手付金を引いた残り)を売主に支払います。同じ日に所有権の登記(とうき。持ち主を公的に記録すること)を司法書士が申請し、鍵を受け取って完了です。所要1〜2時間。契約から決済までは1〜2ヶ月が目安です。

なお、当日は登記費用や仲介手数料の残りなど諸費用の支払いも重なります。何にいくらかかるかは諸費用の解説記事で確認しておきましょう。

ステップ9〜10：入居後の手続きと確定申告

引越し後は、住民票の異動(転居後14日以内)、免許証や銀行の住所変更、管理組合への入居届などを済ませます。

そして忘れてはいけないのが住宅ローン控除の確定申告です。初年度だけは会社員でも自分で申告が必要で、入居した翌年の2〜3月に行います(2年目以降は年末調整でOK)。詳しくは住宅ローン控除の解説記事へ。

最短でどのくらい？期間を縮めるコツ

「今の家の更新が迫っている」など急ぎの場合、物件がすでに決まっていれば、申込から引渡しまで1〜1.5ヶ月程度まで縮められることもあります。縮めるコツは次の3つです。

• 事前審査を先に通しておく(物件探しと並行)
• 必要書類を先にそろえておく(源泉徴収票・住民票など)
• 空室の物件を選ぶ(居住中だと売主の引越し待ちが発生)

逆に、書類の不備や振込限度額の設定漏れは数日〜数週間のロスに直結します。段取りがすべてです。

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