【2026年版】中古マンションの住宅ローン控除｜条件・いくら戻るか早見表
「中古マンションでも住宅ローン控除は使えるの？」「結局いくら戻るの？」と気になりますよね。結論、中古でも使えます。しかも2026年からは中古(既存住宅)への優遇が拡充されました。年末のローン残高の0.7%が、原則10年間(省エネ性能が高い中古は13年間)、税金から戻ってくる制度です。この記事では、いくら戻るかの早見表、条件のチェックリスト、初年度の確定申告まで、不動産初心者の方向けにやさしく解説します。
結論：中古マンションの住宅ローン控除はいくら戻る？【2026年早見表】
住宅ローン控除（じゅうたくローンこうじょ。ローンを組んで家を買った人の税金を安くしてくれる制度）は、中古マンションでも使えます。
戻る金額は「年末のローン残高×0.7%」です。所得税から引き、引ききれない分は住民税からも一部引かれます。ポイントは、住宅の省エネ性能によって「借入限度額」と「控除期間」が変わることです。
まずは2026年に中古マンションへ入居する場合の早見表をご覧ください。
| 中古マンションの性能 | 借入限度額 | 控除期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 3,500万円 | 13年 | 約318.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 | 約318.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 13年 | 182万円 |
| その他の住宅（省エネ基準を満たさない一般の中古） | 2,000万円 | 10年 | 140万円 |
計算式は「借入限度額×0.7%×控除期間」です。たとえば一般の中古なら「2,000万円×0.7%×10年＝最大140万円」、認定住宅なら「3,500万円×0.7%×13年＝約318.5万円」となります。
借入限度額（かりいれげんどがく。控除の計算に使えるローン残高の上限）を超えて借りても、超えた分は控除の対象になりません。たとえば一般の中古で3,000万円借りても、計算に使えるのは2,000万円までです。
2026年からこう変わった：中古も「13年」になり得る
これまで「住宅ローン控除は新築13年・中古10年」と説明されてきました。ここが大きく変わったポイントです。
結論、2026年からは中古でも、省エネ性能が高い住宅なら新築と同じ13年間控除を受けられるようになりました。一方で、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は10年のままです。
| 中古住宅の性能 | 控除期間 |
|---|---|
| 認定住宅・ZEH水準省エネ・省エネ基準適合 | 13年間 |
| その他の住宅（一般の中古） | 10年間 |
「新築じゃないと13年もらえない」は、もう昔の話です。省エネ性能の高い中古を選べば、控除の面でも新築に近づきます。狙っている物件がどの区分に当てはまるかは、不動産会社に確認しましょう。
子育て世帯・若者夫婦世帯はさらに上乗せ
子育て世帯（19歳未満の子がいる世帯）や若者夫婦世帯（夫婦のどちらかが40歳未満）は、借入限度額が上乗せされます。2026年からは、この上乗せが中古住宅にも広がりました。
| 性能 | 一般 | 子育て・若者夫婦世帯 |
|---|---|---|
| 認定住宅・ZEH水準省エネ | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 |
たとえば子育て世帯が認定住宅の中古を買った場合、「4,500万円×0.7%×13年＝最大409.5万円」まで控除の対象になります。
控除を受けるための条件チェックリスト（2026年版）
中古マンションで住宅ローン控除を受ける主な条件は、次の5つです。1つずつ見ていきましょう。
- 登記床面積が40㎡以上（40㎡以上50㎡未満は合計所得1,000万円以下が条件）
- 合計所得が2,000万円以下
- 1982年1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準）
- 引渡しから6ヶ月以内に入居
- ローンの返済期間が10年以上
条件1：登記床面積40㎡以上（2026年から緩和）
これまで「50㎡以上」だった床面積要件が、2026年から新築と同じ40㎡以上に緩和されました。コンパクトなマンションでも対象になりやすくなっています。
ただし、40㎡以上50㎡未満の物件は「合計所得1,000万円以下」という追加条件がつきます。また、床面積は登記床面積（内法面積。壁の内側だけを測った面積）で判定されるため、販売図面の面積（壁芯面積）より小さくなる点に注意しましょう。
図面で「40㎡ちょうど」「50㎡ちょうど」くらいの物件は要注意です。登記上の内法面積では基準を下回ることがあります。登記簿の面積を必ず確認しましょう。
条件2：合計所得2,000万円以下
控除を受ける年の合計所得が2,000万円以下であることが必要です。多くの会社員の方は該当します。
条件3：1982年1月1日以降に建築された住宅
1982年1月1日以降に建築された住宅は、新耐震基準（しんたいしんきじゅん。1981年に強化された地震への強さのルール）を満たすとみなされます。1981年以前の物件でも、耐震基準適合証明書などがあれば対象になります。築年数の考え方は中古マンションは築何年まで住める？もあわせてどうぞ。
条件4：引渡しから6ヶ月以内に入居
買ったまま住まずに放置すると、控除は受けられません。引渡しから6ヶ月以内に入居する必要があります。
条件5：返済期間10年以上のローン
ローンの返済期間が10年以上であることも条件です。繰り上げ返済で残りの期間が10年を切ると、控除が終わってしまう点にも注意しましょう。
年収別の考え方：「払った税金」が控除の上限
ここで大事な注意点があります。住宅ローン控除は「払った税金を返してもらう」制度だということです。
つまり、自分が払う所得税（と住民税の一部）より多くは戻りません。計算上の控除額が満額もらえるとは限らないのです。
たとえば年末のローン残高が2,000万円なら、計算上の控除額は14万円です。しかしその年に払う所得税と住民税（の控除対象分）が合計10万円なら、戻るのは10万円までです。
年収が低めの方や、ローン残高が少ない方は、この上限に当たりやすくなります。「最大◯万円」はあくまで理論上の最大値と考えましょう。
控除で戻るお金がある一方、購入時には印紙税や不動産取得税などの税金もかかります。全体像は中古マンション購入でかかる税金5つで確認してください。
初年度は確定申告が必要。手順をざっくり解説
会社員の方も、控除の初年度だけは確定申告（かくていしんこく。1年分の税金を自分で計算して税務署に報告する手続き）が必要です。
流れはざっくり次のとおりです。
- 入居した翌年の2月16日〜3月15日に申告する（還付申告だけなら1月から可能）
- 必要書類（ローンの年末残高証明書、売買契約書のコピー、登記事項証明書など）をそろえる
- 税務署の窓口またはネット（e-Tax）で申告する
2年目以降は勤務先の年末調整だけで済みます。手間がかかるのは最初の1回だけです。書類集めは意外と時間がかかるので、物件購入時の書類は捨てずに保管しておきましょう。
事前審査から確定申告まで、必要書類と入手先・かかる時間をチェックリスト化した無料ツールがあります。
必要書類リストを見てみる →なお、住宅ローン控除は購入の最終盤で効いてくる話です。購入全体のステップは中古マンション購入の流れを、控除以外にかかるお金は購入の諸費用をご覧ください。
よくある質問
Q. 中古マンションでも控除期間13年になりますか？
A. なります。2026年からは、省エネ性能が高い中古（認定住宅・ZEH水準省エネ・省エネ基準適合）なら控除期間が13年です。省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は10年のままです。物件がどの区分かは不動産会社に確認しましょう。
Q. 45㎡の中古マンションでも住宅ローン控除を使えますか？
A. 使える可能性があります。2026年から床面積要件が40㎡以上に緩和されました。ただし40㎡以上50㎡未満は「合計所得1,000万円以下」が条件です。床面積は登記簿（内法面積）で判定される点にも注意してください。
Q. 築40年を超える古いマンションでも控除は受けられますか？
A. 1982年1月1日以降に建築された住宅なら対象です。1981年以前の建築でも、耐震基準適合証明書などがあれば受けられます。築年数そのものより「1982年以降か」「証明書があるか」で判断しましょう。
※税制は改正されることがあります。本記事は2026年7月時点の一般的な情報です。住宅の性能区分・世帯要件・入居年によって金額や期間が変わるため、最新の内容と個別の適用可否は国税庁サイトや税務署・税理士にご確認ください。