手付金とは？相場は5〜10%｜戻る場合・戻らない場合をやさしく解説

「手付金って何？頭金と違うの？」——中古マンション購入で最初につまずくのが、この疑問です。手付金は契約時に払うお金で、相場は物件価格の5〜10%。しかも現金で必要です。この記事では、手付金の役割、頭金・申込金との違い、戻る場合・戻らない場合のルールまで、超初心者の方にも分かるようにやさしく解説します。

手付金とは？契約時に売主へ払う「本気の証」

手付金（てつけきん）とは、売買契約のときに買主が売主へ先に払うお金です。

「本気で買います」という意思を示し、契約を簡単にキャンセルできなくする役割があります。

なぜこんな仕組みがあるのでしょうか。売買契約から引渡しまでには、時間が空くからです。

その間に買主が「やっぱりやめた」、売主が「他の人に売りたい」と言い出したら、お互い困りますよね。

手付金は、売主と買主の両方を守るための「約束の保証金」のような存在なのです。

大事なポイントは、手付金が「捨てるお金ではない」ことです。無事に購入が進めば、売買代金の一部に充当（じゅうとう。代金の支払いに充てること）されます。

つまり、先に払った分だけ、あとで払う残金が減るということです。追加でかかる費用ではありません。

手付金・頭金・申込金の違い

似た言葉が3つあるので、ここで整理しておきましょう。

ざっくり言うと、手付金は「契約を守るためのお金」、頭金は「資金計画上の自己資金」です。

実務では、先に払った手付金を頭金の一部として扱うことが多くなります。二重に払うわけではないので安心してください。

申込金は、そもそも預けない（不要な）ケースも多いお金です。求められた場合は、返還条件を書面で確認しましょう。

頭金ゼロのフルローンでも、手付金は必要になるのが一般的です。諸費用（物件価格の6〜9%）と合わせて、中古マンション購入の諸費用で必要な現金の全体像を確認しておきましょう。

いつ・いくら・どうやって払う？

手付金の基本ルールは次の3つです。

• いつ：売買契約を結ぶとき
• いくら：物件価格の5〜10%が相場
• どうやって：現金（または振込）で用意する

3,000万円の物件なら、150万〜300万円が相場ということになります。決して小さな金額ではありませんね。

なぜ現金が必要なのでしょうか。住宅ローンは決済日（残金を払って鍵を受け取る日）まで実行されないからです。

つまり契約時点では、ローンのお金はまだ1円も手元にありません。手付金は自分の現金から払う必要があるのです。

ここを知らないまま物件探しを進めると、「契約直前に現金が足りない」と慌てることになります。

物件探しと並行して、手付金に充てられる預貯金を確認しておきましょう。定期預金の解約などには時間がかかることもあります。

なお、売主が不動産業者の場合は、手付金の上限は物件価格の20%と決められています。

契約や決済がいつ来るのかは、中古マンション購入の流れで時系列を確認しておくと安心です。

解約手付の仕組み｜放棄と倍返し

手付金には「解約手付（かいやくてつけ）」という重要な機能があります。契約後にやめる場合のルールです。

買主がやめれば手付金は戻りません。逆に売主がやめれば、手付金は倍になって戻ってきます。

具体例で見てみましょう。3,000万円の物件で、手付金150万円（5%）を払って契約したとします。

• 買主都合でやめた場合：150万円は戻らない
• 売主都合でやめた場合：300万円（倍額）が買主に支払われる

お互いに「簡単にはやめられない」状態を作る仕組み、と理解すればOKです。

なお、この方法で解約できるのは、契約書で決められた期限までです。相手が契約の履行に着手した後は使えなくなります。

ローン特約なら手付金は戻る

「ローン審査に落ちたら、手付金まで失うの？」——ここで頼りになるのが「住宅ローン特約」です。中古マンションの契約では、付けるのが一般的です。

住宅ローン特約とは、ローン審査に通らなかった場合、契約を白紙にできる取り決めです。

特約による解除なら、買主都合の解約とは扱われず、手付金は戻ってくるのが原則です。

ローン審査は自分ではコントロールできません。だからこそ、この特約が買主の安全網になります。

ただし、特約には期限や条件が細かく定められています。次の点は、署名前に必ず確認しましょう。

• 特約の期限はいつまでか
• 対象となる金融機関や借入条件はどう書かれているか
• 解除したとき手付金が全額返還されると明記されているか

手付金が用意できないときは減額交渉できる？

「5〜10%の現金なんて用意できない」という方もいるでしょう。結論、減額の交渉はできます。

手付金の額は、売主と買主の合意で決まるものだからです。相場より少ない額で合意できれば、その額で契約できます。

ただし、現実には簡単ではありません。手付金が少ないと「簡単にキャンセルされそう」と売主が不安になるからです。

人気物件で他の購入希望者がいる場合、手付金の少なさが不利に働くこともあります。

相場の範囲内で調整する、という考え方もあります。相場は5〜10%と幅があるので、まずは下限側の5%で相談してみる方法です。

3,000万円の物件なら、10%の300万円ではなく5%の150万円で合意できれば、負担は半分になります。

減額をお願いするなら、購入申込の段階で誠実に相談するのが基本です。価格交渉と同じく、伝え方が結果を左右します。交渉の考え方は値引き交渉のコツも参考にしてください。

最後にまとめます。手付金は物件価格の5〜10%を、契約時に現金で払うお金です。

買主都合の解約では戻らず、売主都合なら倍返し。ローン審査に落ちた場合は、ローン特約があれば戻ります。

この4点を押さえておけば、契約の場で慌てることはありません。安心して物件探しを進めてください。

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