中古マンションの住宅ローン審査は何を見られる？落ちる理由と対策

「自分はローン審査に通るのだろうか」。中古マンション探しで、いちばん不安になるポイントかもしれません。審査で見られる項目は決まっており、事前に対策もできます。この記事では、審査のチェック項目、落ちやすい典型パターン、落ちた場合の対処法4つを分かりやすく解説します。

審査で見られる項目一覧:「人」と「物件」の両方が見られる

まず全体像です。住宅ローン審査では、あなた自身(人の属性)と、買う物件(担保価値)の両方がチェックされます。

意外と見落とされがちなのが「物件側」の審査です。あなたに問題がなくても、物件が理由で審査が通りにくいことがあります。詳しくは後述します。

また、借入額の上限には返済負担率(へんさいふたんりつ。年収に対する年間返済額の割合)が関わります。銀行は額面年収の30〜35%まで貸すことが多い、と覚えておきましょう。

事前審査と本審査の違い

住宅ローン審査は2段階あります。違いを整理しましょう。

事前審査は、年収や借入希望額などをもとに「いくらまで貸せそうか」をざっくり判断するものです。本審査では、提出書類をもとに、人の属性と物件の担保価値をより細かくチェックされます。

事前審査に通っていても、本審査で落ちる可能性はゼロではありません。事前審査のあとに転職したり、新しい借入をしたりするのは避けましょう。

そして大事なのは、事前審査を2〜3行に並行して出すことです。これが定石です。

銀行によって審査基準は違います。A銀行で減額されても、B銀行では満額通ることもあります。1行だけに絞ると、落ちたときに物件を逃しかねません。

審査が購入の流れのどこに入るのかは、中古マンション購入の流れで全体像を確認してください。

落ちやすい・減額されやすい典型パターン

審査に落ちる、または希望額から減額される人には、共通パターンがあります。

延滞履歴がある

個人信用情報とは、クレジットカードやローンの利用履歴を記録した情報のことです。審査では、銀行がこの情報を必ず確認します。

クレジットカードの支払い遅れは、ここに記録されます。見落としがちなのがスマホの分割払いです。端末代の分割はローン扱いのため、延滞すると信用情報に傷がつきます。「携帯料金の払い忘れ」のつもりが、審査に響くことがあるのです。

リボ払い・カードローンを使っている

リボ払いやカードローンの残高は「他の借入」として審査に響きます。残高が小さくても、使い続けている状態自体が印象を悪くすることがあります。住宅購入を考え始めたら、早めに整理しておくのが賢明です。

車のローンが残っている

車のローンも借入のひとつです。銀行は「住宅ローンと車のローンを合わせて、無理なく返せるか」を見ます。そのため、住宅ローンで借りられる枠が車のローンの分だけ狭くなり、減額の原因になります。

勤続年数が短い・雇用形態

転職直後で勤続年数が短い場合や、雇用形態によっては、審査で不利になることがあります。

健康状態で団信に入れない

多くの銀行では団信への加入がローンの条件です。健康状態によって団信に入れないと、ローン自体が組めないことがあります。

物件が理由で落ちることもある

繰り返しになりますが、審査では物件の担保価値も見られます。

担保(たんぽ)とは、返済できなくなったときに銀行が売ってお金を回収するための資産のことです。銀行はその物件に「貸した額に見合う価値があるか」を評価します。

中古マンションで不利になりやすいのは、次のような物件です。

• 旧耐震の物件:古い耐震基準で建てられた建物は、担保評価が低くなりがちです
• 借地権の物件:土地が自分のものにならないため、評価が下がりやすいです

「自分の属性は問題ないのに減額された」という場合、物件側が原因のことがあります。物件選びの段階で気をつけたい点は中古マンション購入の注意点にまとめています。

落ちた・減額された場合の対策4つ

審査に落ちても、打つ手はあります。代表的な対策は次の4つです。

1. 他の借入を完済する:車のローン・カードローン・リボ払いを先に返すと、借入枠が広がります。完済できる借入があるなら、審査の前に片づけておくのが理想です。
2. 借入額を減らす:頭金を増やす、物件価格を見直すなどで希望額を下げます。減額された場合も、減額後の金額で買える物件に切り替えるという考え方があります。
3. 別の銀行に出す:銀行により基準が違うため、同じ条件でも他行なら通ることがあります。1行落ちただけで諦めるのは早いです。
4. ペアローン・収入合算を検討する:夫婦2人の収入を合わせて審査する方法です。1人分の年収では足りない場合に有効です。ただし2人分の返済責任を負う点は理解しておきましょう。

なお、借入額を考えるときは返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)が目安になります。銀行は額面年収の30〜35%まで貸すことが多いですが、安全圏は手取りの20〜25%以内です。無理のない額に抑えれば、審査にも家計にもプラスです。

頭金を入れずに借りたい方は、頭金なしで買えるかどうかの解説記事もあわせてご覧ください。

審査をスムーズに進めるコツ

最後に、審査をスムーズに進めるための準備を整理します。

• 審査前に借入を整理する:リボ払いやカードローンは、可能なら先に完済しておきます。
• 借入希望額は安全圏で出す:手取りの20〜25%以内の返済額を目安にすると、無理のない計画になります。
• 書類を早めにそろえる:審査では源泉徴収票や本人確認書類など、提出書類がたくさん必要です。不備で審査が止まると、そのぶん購入も遅れます。

必要書類はリスト化して、早めにそろえておきましょう。準備が整っていれば、審査も購入もスムーズに進みます。

よくある質問