購入した中古マンションを賃貸に出せる？住宅ローンの重大な落とし穴

結論から言います。住宅ローンを組んだまま、銀行に黙って賃貸に出すのは契約違反になり得ます。発覚すれば、残りのローンの一括返済を求められるリスクまであります。この記事では、なぜダメなのか、転勤などやむを得ないときの正しい手順、それでも貸す場合の収支の考え方を、初心者向けにやさしく解説します。

結論:住宅ローンのまま無断で貸すのはNG

まず、いちばん大事な結論です。住宅ローンが残る家を、銀行に無断で賃貸に出してはいけません。

住宅ローンは「自分が住むための家」に対する融資です。貸し出すと、資金使途違反(=お金の使い道が契約と違う状態)になり得ます。

つまり、銀行との契約違反です。発覚すると、残債(=残っているローン)の一括返済を求められるリスクがあります。

転勤などやむを得ない場合の正しい手順

では、転勤が決まったらどうすればいいのでしょうか。答えはシンプルです。貸す前に、必ず銀行へ相談してください。

やむを得ない事情なら、取れる道は主に2つあります。

1. 銀行の承認を得たうえで、賃貸に出す
2. 賃貸用ローン(=貸すことを前提としたローン)へ借り換える

順番を間違えないことが重要です。「貸してから報告」ではなく「相談してから貸す」です。

ローンの仕組みや審査については、住宅ローン審査の記事もあわせてご覧ください。

住宅ローン控除も受けられなくなる

もうひとつ、見落としがちな落とし穴があります。住宅ローン控除です。

住宅ローン控除(=ローン残高に応じて税金が戻る制度)は、「自分が住んでいること」が条件です。

そのため、賃貸に出すと控除は受けられなくなります。家賃収入が入っても、節税メリットは失われるということです。

制度の詳しい仕組みは住宅ローン控除の記事で解説しています。

それでも貸すなら:収支はこう考える

銀行の承認を得て貸す場合も、「家賃がまるごと利益」ではありません。家賃収入から、次の支出を引いて考えます。

また、家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です。手間と税金も含めて判断しましょう。

分譲マンションを貸す場合は、管理規約もチェックが必要です。民泊禁止などの制限がないか、事前に確認してください。

貸すか、売るか。迷ったら比較を

住まなくなった家の選択肢は、賃貸だけではありません。売却という道もあります。

貸せば空室リスクや管理の手間を負い続けます。一方、売却すればローンと管理から解放されます。

ただし、物件によってはすぐ売れないケースもあります。売れないマンションの記事で、売却側の事情も知っておきましょう。

「貸す・売る・住み続ける」を並べて比較するのが、後悔しないコツです。

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