中古マンションのフルリノベーション費用はいくら？購入と同時に進める流れ

中古マンションのフルリノベーション費用は、1㎡あたり10〜20万円が目安と言われます。70㎡なら700万〜1,400万円程度です。この記事では、費用の相場を最初にお見せしたうえで、購入とリフォームを「同時に」進める段取り、ローンの組み方、マンションならではの制限まで、初心者向けにやさしく解説します。

フルリノベーション費用の目安は「1㎡あたり10〜20万円」

結論から言うと、フルリノベーション(部屋を骨組みに近い状態まで解体して全面的に作り直す工事)の費用は、1㎡あたり10〜20万円が目安と言われます。

広さごとの目安を表にすると、次のようになります。

幅が大きいのは、どこまで手を入れるか、どんな設備を選ぶかで金額が大きく変わるためです。たとえば、キッチンや浴室をこだわりのグレードにすれば高くなりますし、間取りを大きく変えれば解体や配管の工事が増えます。逆に、設備を標準的なものにそろえれば費用は抑えやすくなります。

大事なのは、最初から正確な金額を出そうとしないことです。まずは「70㎡なら1,000万円前後かかるかもしれない」というスケール感をつかみ、資金計画のスタート地点に使ってください。正確な金額は、リフォーム会社の見積もりで固めていけば大丈夫です。

なお、物件そのものの価格に加えて、購入時には諸費用もかかります。詳しくは中古マンション購入の諸費用の記事をご覧ください。

部分リフォームなら数十万円〜。工事内容別の価格帯

「全部やり直すほどではない」という場合は、部分リフォームという選択肢もあります。価格帯の目安は次のとおりです。

築年数が古い物件ほど、水回りや配管に手を入れる必要が出やすくなります。物件の築年数と修繕の関係は、築年数の選び方の記事で詳しく解説しています。

購入とリフォームは「同時進行」が効率的

リノベーション前提で中古マンションを買うなら、物件探しとリフォーム会社探しを同時に進めるのが効率的です。

理由はシンプルで、「買ってから工事を考える」と手遅れになることがあるからです。具体的には、次のような失敗が起こりがちです。

• 買った後に「この間取り変更はできない」と判明する
• 工事費が想定より高く、予算オーバーになる
• ローンにリフォーム費用を組み込めず、資金計画が崩れる

こうした失敗を防ぐカギが、内見(ないけん。購入前に実際の部屋を見学すること)です。理想は、内見にリフォーム会社の担当者が同行してくれること。その場で「この工事はできるか」「概算でいくらか」が分かるため、安心して購入判断ができます。内見のコツは内見のチェックポイントの記事も参考にしてください。

同時進行の始め方

難しく考える必要はありません。物件の検索を始めるのと同じタイミングで、リフォーム会社にも問い合わせておくだけです。「中古マンションを買ってリノベーションしたい。候補が出たら内見に同行してもらえますか」と伝えれば、対応してくれる会社が見つかります。早めに相談しておくほど、良い物件が出たときにすぐ動けます。

購入から入居までのスケジュール

リノベーション前提の購入は、おおまかに次の流れで進みます。

注意したいのは、工事は引渡しの後にしか始められないことです。つまり、引渡しから入居まで1〜3ヶ月程度の待ち時間が発生します。賃貸に住んでいる方は、その間の家賃とローン返済が二重にかかる期間を見込んでおきましょう。

リフォーム費用はローンに組み込める？

リフォーム費用の借り方は、大きく2つあります。

• リフォームローン単体:住宅ローンとは別に借りる方法。住宅ローンより金利が高く、返済期間が短い傾向があります。
• 一体型:住宅ローンに工事費用を組み込んで、まとめて借りる方法。低金利・長期返済にできるのがメリットです。

おすすめは一体型ですが、段取りが重要です。ローンの本審査(ほんしんさ。銀行が最終的に融資を決める審査)までに、リフォームの見積もりを提出する必要があるからです。だからこそ、物件探しとリフォーム会社探しの同時進行が効いてきます。

また、中古マンション購入では住宅ローン控除(年末のローン残高の0.7%が10年間、所得税などから引かれる制度。一般の中古は残高2,000万円が限度)が使えます。一定のリフォームは別の減税制度の対象になる場合もあります。詳しい条件は国税庁の情報や税理士に確認してください。制度の基本は住宅ローン控除の解説記事をどうぞ。

マンション特有の制限に注意

マンションは戸建てと違い、自由にリフォームできない部分があります。

リフォームできるのは専有部(せんゆうぶ。自分の部屋の内側)だけです。窓・玄関ドア・バルコニーは共用部(きょうようぶ。住民みんなの持ち物)なので、勝手に交換できません。

さらに、管理規約(かんりきやく。そのマンション独自のルールブック)による制限もあります。代表的なものは次の4つです。

• 床材の遮音等級(しゃおんとうきゅう。床材がどれだけ音を伝えにくいかのランク)の指定
• キッチンや浴室など水回りの移動の制限
• 工事前の申請・承認の義務
• 工事できる曜日・時間帯の指定

たとえば遮音等級の指定があると、憧れの無垢フローリングがそのままでは貼れないことがあります。下の階への足音を防ぐための、マンションらしいルールです。また、工事前にはほとんどのマンションで管理組合への申請・承認が必要です。承認を待つ期間も、スケジュールに織り込んでおきましょう。

よくある質問