契約不適合責任とは？中古マンションの期間・免責特約をやさしく解説

「買った後に雨漏りが見つかったら、どうなるの？」——中古マンション購入で、誰もが一度は抱く不安ですよね。答えは「契約不適合責任」という仕組みにあります。ただし、売主が個人か業者かで、守られる期間が大きく違います。この記事では、できる請求の種類、期間の違い、要注意の免責特約、契約前に見るべき書類までやさしく解説します。

結論：買った後の不具合は「契約不適合責任」で売主に請求できる場合がある

先に結論です。引き渡し後に雨漏りなどが見つかった場合、売主に責任を問える場合があります。その根拠が契約不適合責任です。

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）とは、引き渡された物件が契約内容と違っていた場合に、売主が負う責任のことです。たとえば次のような不具合が対象になり得ます。

• 雨漏り
• シロアリの被害
• 給排水管（きゅうはいすいかん。水を送る管と流す管）の故障

ポイントは「契約内容と違っていた」という部分です。単に古い、単に傷があるだけでは対象になりません。契約のときに知らされていなかった不具合が問題になるのです。だからこそ、後で説明する「契約前の書類確認」がとても重要になります。

ただし「いつまでも、何でも請求できる」わけではありません。期間や特約(とくやく。契約に付け加える特別なルール)によって、内容が大きく変わります。ここが本記事のポイントです。

買主ができる4つの請求

契約不適合があった場合、買主は次の請求ができる場合があります。

基本の流れは「まず直してもらう」で、それが難しい場合に他の請求を検討するイメージです。どれができるかはケースによるため、実際は不動産会社や専門家に相談しながら進めます。名前は難しいですが、「直す・安くする・賠償する・やめる」の4つ、と覚えれば十分です。

期間は売主しだいで大違い。個人売主と業者売主を比較

ここがいちばん重要です。責任を問える期間は、売主が「個人」か「不動産業者」かで大きく変わります。

中古マンションは、個人が売主のケースが多くあります。その場合、責任期間を「引渡しから3ヶ月程度」に限定する特約が一般的です。つまり、入居して3ヶ月を過ぎてから雨漏りに気づいても、請求できない可能性が高いのです。

一方、売主が不動産業者(リノベ済み物件などに多い)なら、2年以上の責任が義務付けられています。買主を守るために法律で決められているルールです。売主がどちらなのかは、物件情報の「取引態様（とりひきたいよう。不動産会社の立場を示す表記）」などで分かります。購入の早い段階で確認しましょう。

「3ヶ月なんて短すぎる」と感じるかもしれません。ただ、個人の売主は不動産のプロではありません。何年も責任を負い続けるのは酷、という考え方から生まれた慣行です。買主としては、この短さを前提に契約前の確認を厚くするしかありません。

「全部免責」の特約に注意

さらに注意したいのが、全部免責の特約です。免責（めんせき）とは、売主が責任を負わないという取り決めのことです。

個人売主の契約では、契約不適合責任を全部免責とする特約が付くこともあります。この場合、引き渡し後に不具合が見つかっても、原則として売主に請求できません。

免責だから買ってはいけない、とまでは言えません。相続した物件などで、売主が状態をよく知らないケースもあるからです。ただし「何かあっても自己負担になる」前提で、価格や建物の状態を慎重に判断する必要があります。不安が大きいなら、ホームインスペクション（住宅診断。専門家による建物チェック)で事前に調べる方法もあります。詳しくはホームインスペクションの解説記事をどうぞ。

契約前に必ず確認する2つの書類

トラブルを防ぐ最大のコツは、契約前の書類確認です。次の2つは必ず目を通してください。

1. 付帯設備表（ふたいせつびひょう）：給湯器やエアコンなど、部屋に付いてくる設備の一覧と状態を売主が申告する書類
2. 物件状況報告書（ぶっけんじょうきょうほうこくしょ）：雨漏りや故障の履歴など、物件の状態を売主が申告する書類

この2つの書類の内容が「契約内容」の土台になります。ここに書かれていない不具合が後で見つかれば、契約不適合として請求できる可能性が出てきます。逆に「雨漏りあり」と書かれた物件を承知で買えば、原則その点は請求できません。

読み方のコツは「過去の履歴」に注目することです。「過去に雨漏りがあったが修理済み」といった記載は、要チェックです。どこを、いつ、どう直したのかを売主に確認しましょう。設備についても「故障・不具合あり」の欄に印がないか、一つずつ見ていきます。

だからこそ、あいまいな記載は契約前に質問してつぶしておくことが大切です。内見の段階から気になる点をメモしておくと役立ちます。内見のチェックポイントもあわせてご覧ください。

不具合を見つけたら、期間内に売主へ通知する

入居後に不具合を見つけたときの動き方も知っておきましょう。大事なのはスピードです。

不具合を見つけたら、決められた期間内に売主へ通知する必要があります。「落ち着いてから連絡しよう」と放置していると、請求できる権利を失うおそれがあります。とくに個人売主で3ヶ月程度の特約が付いている場合、時間の余裕はほとんどありません。

まずは仲介してくれた不動産会社に連絡しましょう。あわせて、写真や動画で状況を記録しておきます。いつ、どこで、どんな不具合を見つけたか。記録が具体的なほど、その後の話し合いがスムーズになります。

購入全体のどの段階で何をするかは、購入の流れの記事で整理しています。契約前後は確認事項が多いので、やることリストで管理するのがおすすめです。

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