中古マンションのリフォーム費用は住宅ローンに組み込める？一体型ローンの基本

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「気に入った中古マンションを買って、すぐに自分好みにリフォームしたい。でも、そのリフォーム費用も住宅ローンに入れられるの?」。実は、購入費とリフォーム費をまとめて1本のローンで借りられる「リフォーム一体型住宅ローン」という方法があります。この記事では、一体型ローンの仕組みとメリット、単独のリフォームローンとの違い、そして見積りのタイミングなどの注意点を、初心者向けにやさしく解説します。

リフォーム一体型ローンとは?購入費とリフォーム費を1本で借りる方法

リフォーム一体型ローン(リフォーム一体型住宅ローン)とは、中古マンションの購入費用とリフォーム費用を合わせて、1本の住宅ローンとして借りる方法のことです。「一体型」「リフォーム一体型」などと呼ばれ、多くの金融機関が取り扱っています。

たとえば、2,500万円の中古マンションを買って、500万円のリフォームをしたいとします。このとき、購入費とリフォーム費を別々に借りるのではなく、合計3,000万円を1本の住宅ローンとしてまとめて借りるイメージです。

ポイントは、リフォーム費用も「住宅ローンの一部」として扱われることです。住宅ローンは、担保(返済できなくなったときに金融機関が売ってお金を回収するための資産)にマンションを入れることで、低い金利で長く借りられるのが特徴です。その仕組みにリフォーム費用も乗せられる、というのが一体型ローンの基本的な考え方です。

なお、取り扱いの有無や条件は金融機関によって異なります(2026年時点)。すべての銀行が同じ内容で提供しているわけではないため、後ほど紹介する注意点とあわせて、早めに確認しておくと安心です。

一体型ローンのメリット

リフォーム費用を住宅ローンに組み込むと、単独のリフォームローンを別に借りる場合と比べて、いくつかのメリットがあります。

金利が低くなりやすい

住宅ローンはマンションを担保に入れるため、無担保のリフォームローンより金利が低いのが一般的です。リフォーム費用を住宅ローンに含めれば、その分も低い金利で借りられる可能性があります。借入額が大きいほど、金利差の影響は大きくなります。

返済期間を長くとれる

住宅ローンは最長35年など、長い返済期間を選べることが多いです。リフォーム費用も含めて長く返せるため、月々の返済額を抑えやすくなります。単独のリフォームローンは返済期間が短めのことが多く、その分、毎月の負担が重くなりがちです。

住宅ローン控除の対象になりうる

一定の要件を満たせば、リフォーム費用の分も住宅ローン控除(住宅ローンの残高に応じて所得税などが軽くなる制度)の対象になりうる場合があります。要件は細かく、年によっても変わるため、詳しくは後の章で触れます。

返済の管理が1本で楽

購入費とリフォーム費を別々に借りると、返済も2本立てになり、金利も返済日もバラバラで管理が煩雑になりがちです。一体型なら返済が1本にまとまるため、家計の管理がシンプルになります。

単独の「リフォームローン」との違い

リフォーム費用を借りる方法には、一体型のほかに、単独の「リフォームローン」もあります。リフォームローンは、リフォーム費用だけを借りるための専用ローンです。両者は性格がかなり違うので、表で比べてみましょう。

ざっくり言うと、リフォームローンは「無担保・短期・金利は高め」なのが一般的です。手続きが手軽で、少額の工事や後から思い立ったリフォームには向いています。一方、購入と同時にまとまった額をリフォームするなら、金利と返済期間の面で一体型のほうが有利になりやすいです。

ただし、どちらが得かは借入額や金利、返済期間によって変わります。金額はあくまで目安で、金融機関により条件は異なる(2026年時点)ため、必ず複数の選択肢を比べて判断しましょう。

手続きの流れと注意点:見積りは「早め」に用意する

一体型ローンには大きなメリットがある一方で、単独のリフォームローンにはない注意点があります。とくに大事なのが「リフォームの見積りを早めに用意する必要がある」という点です。

おおまかな流れは次のとおりです。

1. 物件を探す・リフォーム内容を考える:買いたい物件と、やりたいリフォームの方向性を固めます。
2. リフォームの見積りを取る:リフォーム会社に依頼し、工事内容と金額の見積りを用意します。
3. ローンの事前審査を受ける:購入費とリフォーム費を合わせた金額で審査を申し込みます。
4. 売買契約・工事請負契約を結ぶ:物件の売買契約と、リフォームの契約を進めます。
5. 本審査・融資の実行:正式に融資が決まり、購入とリフォームを進めます。

ここで大切なのは、リフォームの見積りを「売買契約やローン審査の前」に用意しておく必要があることです。一体型ローンでは、いくらリフォームにかかるのかが分からないと、借入額が決められず審査ができません。そのため、工事内容や金額が分かる書類(見積書や工事計画など)が求められます。

物件がまだ自分のものになっていない段階で、リフォーム会社に見積りを依頼することになるため、スケジュールがタイトになりがちです。物件探しと並行してリフォームの相談も進める、という段取りの良さが求められます。

住宅ローン控除・補助金との関係

一体型ローンのメリットのひとつに「リフォーム費用も住宅ローン控除の対象になりうる」ことがあります。ただし、これは一定の要件を満たした場合の話です。

住宅ローン控除は、対象となる住宅やリフォームの内容、床面積、借入期間などに細かい要件があります。要件は年によっても見直されるため、2026年時点の詳しい条件は、住宅ローン控除の解説記事で確認してください。リフォーム分が控除の対象になるかどうかは、金融機関や税務署、専門家にも確認しておくと安心です。

また、リフォームの内容によっては、国や自治体の補助金が使える場合があります。省エネや耐震などのリフォームは、補助金の対象になりやすい分野です。使える可能性のある補助金は中古マンションで使える補助金の解説記事にまとめているので、あわせてチェックしてみてください。制度の内容や金額は年度や地域により異なる(2026年時点)ため、こちらも目安として捉えましょう。

リフォーム費用の相場感をつかんでおこう

一体型ローンで借りる金額を考えるには、そもそもリフォームにいくらかかるのかという相場感が欠かせません。見積りを取る前に、ざっくりした目安を知っておくと、金額の妥当性も判断しやすくなります。

フルリノベーション(部屋全体を大きく作り替えるリフォーム)の費用感は、中古マンションのリフォーム費用の解説記事で紹介しています。全体を変えるとどれくらいかかるのか、目安をつかんでおきましょう。

「まずは床だけ」「気になる部分から」という場合は、床リフォームの解説記事も参考になります。工事の範囲によって金額は大きく変わるため、どこまでやるかを決めることが、借入額を考える第一歩です。

やりたいリフォームと予算のイメージが固まったら、住宅ローンを含めて複数の条件を比べてみましょう。金融機関ごとに金利や条件が違うため、比較することで無理のない返済計画に近づけます。

よくある質問