不動産の仲介手数料の計算方法｜速算式・消費税・自動計算ツール
不動産の仲介手数料は「なんとなく高い」と感じますが、実は法律で上限が決まっていて、計算式さえ知れば自分で出せます。この記事では、かんたんな速算式・正確な段階式の両方、消費税の扱い、賃貸や土地・建物のケース、そして価格を入れるだけの自動計算ツールまで、初心者向けにやさしく解説します。
まず結論:仲介手数料の速算式
仲介手数料(不動産会社に払う成功報酬)には、法律(宅地建物取引業法)で上限が決められています。売買価格が400万円を超える場合、上限は次の速算式で計算できます。
仲介手数料の上限 ＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税(10％)
たとえば3,000万円の中古マンションなら、3,000万円 × 3％ ＝ 90万円、これに6万円を足して96万円(税抜)。さらに消費税10％を加えて、105.6万円が上限です。
「＋6万円」がなぜ出てくるのかは、後半の「正確な計算(段階式)」で説明します。まずは下のツールで、あなたの検討価格の目安を出してみましょう。
自動計算ツール:価格を入れるだけ
売買価格(税抜)を万円で入力すると、上限額の目安を自動で計算します。
※法律で定められた上限額の目安です。建物にかかる消費税を除いた税抜価格で計算します。実際の金額や端数処理は不動産会社にご確認ください。
正確な計算方法(段階式)と「＋6万円」の正体
仲介手数料の上限は、本当は売買価格を3つの段階に分けて計算します。速算式の「＋6万円」は、この段階計算をまとめたものです。
| 売買価格(税抜)の部分 | かけられる料率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5％＋消費税 |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4％＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 3％＋消費税 |
たとえば3,000万円なら、次のように段階ごとに計算して合計します。
- 200万円 × 5％ ＝ 10万円
- 200万円(200万〜400万の部分) × 4％ ＝ 8万円
- 2,600万円(400万円を超える部分) × 3％ ＝ 78万円
- 合計 ＝ 96万円(税抜) → 消費税を足して105.6万円
この「10万円＋8万円＝18万円」の固定部分を、400万円超の料率3％で先に割り戻して式に組み込むと、ちょうど「＋6万円」になります。だから400万円超の物件は、速算式(価格×3％＋6万円)だけで同じ答えになるのです。
400万円を超える物件は速算式でOK。400万円以下の物件は速算式が使えないので、上の段階式で計算しましょう。
消費税の計算はどうする?
消費税でつまずく人が多いので、2つに分けて整理します。
1. 仲介手数料そのものに消費税10％がかかる
仲介手数料は不動産会社のサービスへの報酬なので、そこに消費税10％がかかります。ツールや早見表の「税込」は、これを足した金額です。
2. 計算の元にする売買価格は「税抜」
手数料を計算するときの売買価格は、建物にかかる消費税を除いた税抜の金額を使います。ここで売主が誰かがポイントです。
- 売主が個人(一般的な中古マンション):建物に消費税はかかりません。だから物件価格＝税抜価格として、そのまま計算すればOKです。
- 売主が不動産会社(業者):建物部分に消費税が含まれています。その消費税を差し引いた税抜価格で手数料を計算します。土地は消費税がかからない(非課税)ため、建物分だけ調整します。
売主が業者の物件で、広告の総額をそのまま3％計算すると、手数料を多めに見積もってしまうことがあります。建物の消費税を除いた税抜価格で計算しましょう。迷ったら不動産会社に「税抜価格はいくらですか」と確認すれば確実です。
賃貸の仲介手数料の計算
ここまでは売買の話でした。賃貸(お部屋を借りるとき)の仲介手数料は、計算のルールが違います。
賃貸では、貸主と借主の双方から不動産会社が受け取れる合計の上限が、家賃1ヶ月分＋消費税です。そして原則として、借主から受け取れるのは家賃0.5ヶ月分＋消費税まで。借主の承諾があれば1ヶ月分まで受け取れる、という決まりです。
| 項目 | 上限 |
|---|---|
| 貸主＋借主の合計 | 家賃1ヶ月分＋消費税 |
| 借主の負担(原則) | 家賃0.5ヶ月分＋消費税 |
| 借主の負担(承諾があれば) | 家賃1ヶ月分＋消費税 |
実際には「家賃1ヶ月分」を借主が払うケースが多いですが、これは承諾を前提としたものです。金額の根拠を知っておくと、交渉や比較に役立ちます。
土地・建物、価格別の早見表
土地の売買も計算式は売買と同じ(速算式・段階式)です。土地には消費税がかからないため、土地だけの取引なら価格をそのまま計算すればOKです。建物が含まれ、売主が業者の場合だけ、建物の消費税を除く点に注意します。
よく検討される価格帯の上限額(税込)を早見表にまとめました。
| 売買価格(税抜) | 上限(税抜) | 上限(税込10％) |
|---|---|---|
| 500万円 | 21万円 | 23.1万円 |
| 1,000万円 | 36万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171.6万円 |
なお、400万円以下の低額な空き家などでは、調査費用を含めて売主が払う額の上限が引き上げられる特例があります(2024年の改正で対象や金額が拡大)。該当しそうな場合は不動産会社に確認してください。
エクセルで計算する場合の式
自分の表計算シートで管理したい人向けに、エクセルやスプレッドシートで使える式も紹介します。A1のセルに売買価格(税抜・円)を入れる前提です。
- 速算式(400万円超)・税込:
=(A1*0.03+60000)*1.1 - 段階式に対応・税込:
=(IF(A1<=2000000,A1*0.05,IF(A1<=4000000,A1*0.04+20000,A1*0.03+60000)))*1.1
段階式の「＋20000」は、200万円以下と200万〜400万の差を調整する固定額です。手打ちで間違えやすいので、上の式をそのままコピーして使うと安心です。
「上限」であって「定価」ではありません
ここまで計算してきた金額は、あくまで法律上の上限です。不動産会社によっては、この上限より安くしたり、無料・半額にしたりするところもあります。
中古マンション購入での相場感や、無料・半額の仕組み、値引き交渉のコツは、中古マンションの仲介手数料の相場・無料の仕組みで詳しく解説しています。仲介手数料を含む購入時の諸費用の全体像は、中古マンション購入の諸費用をあわせてご覧ください。
手数料を計算したら、他の諸費用や住宅ローンとあわせて資金計画を立てましょう。ローンの基礎は住宅ローンの基本にまとめています。
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物件比較ツールを使ってみる →よくある質問
Q. 仲介手数料は必ず「価格×3％＋6万円」ですか?
A. その速算式が使えるのは売買価格が400万円を超える場合です。400万円以下は段階式(200万円以下5％・200〜400万円4％・400万円超3％)で計算します。いずれも消費税が別途かかります。
Q. 消費税は計算にどう関係しますか?
A. 仲介手数料そのものに消費税10％がかかります。一方、計算の元にする売買価格は建物の消費税を除いた税抜額です。売主が個人の中古マンションなら建物に消費税はかからないので、物件価格をそのまま使えます。
Q. 賃貸の仲介手数料はどう計算しますか?
A. 貸主と借主から受け取れる合計の上限が家賃1ヶ月分＋消費税です。借主の負担は原則0.5ヶ月分＋消費税、承諾があれば1ヶ月分＋消費税までとされています。